Lekkage in een huurwoning — wie betaalt: huurder, verhuurder of verzekering?

Bij een lekkage in een huurwoning lopen drie vragen door elkaar: wie regelt en betaalt de reparatie, wie betaalt de schade aan vloer, muren en spullen, en wat doet u als de verhuurder niet thuis geeft? De hoofdregel uit het huurrecht: de verhuurder moet gebreken aan de woning verhelpen (artikel 7:206 Burgerlijk Wetboek), de huurder draait alleen op voor kleine herstellingen. Voor de schade kijken verzekeraars naar de scheidslijn opstal versus inboedel.

De reparatie: verhuurder, tenzij het een kleine herstelling is

Lekkende leidingen, een lekkend dak, een kapotte boiler of doorgeroeste radiator: dat zijn gebreken aan de woning en die komen voor rekening van de verhuurder. De uitzonderingen staan in het Besluit kleine herstellingen — klein en dagelijks onderhoud dat de huurder zelf moet doen. Bij water gaat het dan bijvoorbeeld om:

• het ontstoppen van sifons, afvoeren en het binnenriool tot aan het aansluitpunt op het gemeenteriool, voor zover die leidingen voor u bereikbaar zijn (bijlage n van het Besluit);
• het vervangen van kraanleertjes en doucheslangen;
• het doorspoelen en ontluchten van de cv-installatie en het bijvullen van de waterdruk;
• kitranden en tegelvoegen schoon en waterdicht houden voor zover dat zonder specialistische kennis kan.

Alles daarbuiten — de leiding zélf, het dak, de gevel, en riolering die voor u niet bereikbaar is (zoals de standleiding van een flat) — is verhuurdersterrein. Let op: het ontstoppen van het eigen binnenriool tot aan het aansluitpunt op het gemeenteriool is dus wél een kleine herstelling voor de huurder, zolang u er zelf bij kunt. Belangrijk: heeft de huurder de lekkage zelf veroorzaakt (een doorboorde leiding bij het ophangen van een kast), dan verschuiven reparatie én schade naar de huurder.

De schade: opstal versus inboedel

De reparatie van de oorzaak is één ding; het waterspoor door de woning is een tweede. De verdeling die verzekeraars hanteren:

• Schade aan de woning zelf (plafond, stucwerk, vaste vloer die bij de woning hoort) → opstal, dus de verhuurder en diens opstalverzekering.
• Schade aan uw spullen (meubels, laminaat dat u zelf heeft gelegd, elektronica, kleding) → uw eigen inboedelverzekering. De verhuurder is daarvoor alleen aansprakelijk als hij het gebrek kende of behoorde te kennen en naliet in te grijpen — bijvoorbeeld als u de lekkage al had gemeld en er niets gebeurde. Leg meldingen daarom altijd schriftelijk vast.
• Lekkage vanuit de buren (overstromende wasmachine boven u) → in beginsel de buurman en diens aansprakelijkheidsverzekering; meld het bij uw eigen inboedelverzekeraar, die regelt het onderling verhaal.

Stappenplan als huurder

1. Beperk de schade — hoofdkraan dicht bij leidinglekkage, spullen weg, foto's en video maken van alles.
2. Meld het gebrek schriftelijk bij de verhuurder (e-mail is prima) en bewaar de melding. Bij acute lekkage: bel óók, maar bevestig na afloop per bericht wat is afgesproken.
3. Geef een redelijke termijn voor herstel. Bij een actieve lekkage is dat kort — dagen, geen weken.
4. Verhuurder blijft in gebreke? Dan mag u het gebrek na aanmaning zelf laten verhelpen en de redelijke kosten verrekenen met de huur (artikel 7:206 lid 3 BW). Doe dit zorgvuldig: eerst schriftelijk aankondigen, offerte bewaren, factuur bewaren. Bij sociale huur kunt u daarnaast via de Huurcommissie tijdelijke huurverlaging vragen zolang het gebrek voortduurt.
5. Spoed en de verhuurder is onbereikbaar? Een erkende loodgieter kan het acute probleem dichten; bewaar alle stukken voor verhaal. Bekijk vooraf wat spoedhulp bij lekkage kost en onze prijsgids loodgieter, zodat u een redelijke rekening kunt herkennen.

Koopappartement met VvE — net even anders

Woont u in een appartement, dan loopt de scheidslijn niet tussen huurder en verhuurder maar tussen privé-gedeelte en gemeenschappelijk gedeelte. Standleidingen, dak en gevel zijn doorgaans VvE-terrein; het leidingwerk ná de aftakking naar uw appartement is meestal privé. De splitsingsakte is leidend. Meld lekkage dus én bij de VvE-beheerder én bij uw eigen verzekeraar.

Een betrouwbare loodgieter vinden

Moet er hoe dan ook snel iemand komen, kies dan niet blind het eerste zoekresultaat — juist bij spoed zijn de bekende oplichtingspatronen actief. Op TrustusFix ziet u van elke loodgieter reviews, contactgegevens en werkgebied; zoek bijvoorbeeld via de spoedpagina of rechtstreeks in het vakmensen-overzicht.